こんにちは。YUMAです。

現在、我が家は4人家族でマンション暮らしです。子供は6歳と1歳。

一応、3LDKの家ですが、部屋が狭く、ゆくゆくは引っ越しをしないといけないなあと考えてきました。

買い替え候補

マイホームの買い替えをし始めたのが昨年末頃。

間取りとしては二人の子供それぞれに子供部屋があることが前提で、さらに仕事部屋が1部屋あると余裕があるかなということで、4LDKで探しました。

サービスルーム(納戸)でも良いので3LDK+Sとかも候補に入れました。

マンション

で、それで検索すると、まずマンションはかなり少ない。

3LDKですらかなり少なく、4LDKとなるとレア物件です。

そしてマンション投資もしている私としては新築マンションは絶対にあり得ない。高すぎて無理。買いたくない。

中古マンション限定で探してみますが、修繕積立金と管理費を合わせると中古マンションだと数万円は当たり前。

築年数が10年過ぎると、5万円とか6万円の物件も見かけます。ローンを完済しても毎月の出費がそのレベルというのは結構割高に思えてきます。

戸建て

そうなると、戸建てという候補が挙がってきます。戸建てであれば管理費や修繕積立金はかかりません。

その代わり、古くなったら自分で修繕をする必要がありますが、例えば毎月1万円を積み立てたら10年で120万円貯まるので、大抵の修繕は賄える計算になります。

やはり、マンションは共用部分のメンテにかかる費用も大きいので、必然的に管理費&修繕積立金は高くなるのです。

中古か新築か

次に、戸建ての中でも中古か新築かという選択をすることになります。

私の中で何となく持っていたイメージだと、日本人は新築が大好きで、新築には広告宣伝費などのプレミアムが乗っているので割高、というものでした。

なので、中古から探し始めました。

都心へのアクセスが電車で30分以内、間取りはリビング+3部屋、南向きといった条件で、築年数10年前後の中古戸建と、20年前後の中古戸建をいくつか見つけて、実際に内覧に行ってみました。

実際に見ると、思った以上に古さとか生活感を感じました。

まず、売りに出している人は住まなくなった後にササっと掃除してそのまま売りに出している人が多いため、かなり生活感が残っています。

ペットを飼っていた物件だと壁がかじられていたり、古さが目立つ物件は壁が日焼けしてたりと、とてもではないけどもそのまま住むことはできない物件しかありません。

そこで、基本的には中古戸建の場合、気持ちよく住むためには何らかの修繕が必要になってきます。壁紙の張り直しや外壁の修繕などです。

そこでの費用などを見積もって中古物件価格に上乗せしてみると、、、新築戸建てとそこまで価格差がないことに気付きます。

新築戸建てならば、設備は最新だし、20年くらいは大きな修繕は不要、設備の保証もあるし、気持ちよく住めます。

それを放棄するだけのディスカウントが中古物件にありません。言い方を変えると、中古物件が割高に見えてきます。

そう、私の当初持っていたイメージは実は古いもので、昔こそ新築と中古はとてつもない価格差があり、中古でも修繕して住めば割安だという状況でしたが、ここ最近は中古物件の価格がかなり上昇しており、新築との価格差は徐々に狭まってきているようなのです。

なるほど、それならば新築にするかということで、新築戸建てで物件を探すことにしました。

注文住宅か建売か

新築戸建てで探すところまで決まり、本来ならば注文住宅か建売かという選択をすることになります。

しかし、私はここは特に深く調べることもなく建売をチョイス。

注文住宅であれば、自分の好みの建築業者で好みの間取りや素材を選択できると聞いてましたが、その分だけ費用は嵩むことになります。

いくつのか建売物件を見ても、特に間取りに不満はありません。

というか、当たり前ですが、変にひねりやこだわりを入れることなく一般的に好まれるような間取りになっているため問題に感じません。

素材については注文住宅であれば、グレードアップしたりできるのでしょうが、それもあまりこだわりがありません。寒くて住めないとかの問題がない限り、特に普通に住めれば良いという感覚だったので注文住宅は選択肢に入りませんでした。

ネットで物件検索

大まかに業者の特徴が分かってくる

ということで、新築戸建ての建売で、各種条件を絞り込んでSUUMOで検索をし始めました。

細かく条件を設定して、その条件に当てはまる新築戸建てが新たに出てくると自動でメールが飛んでくるので便利でした。

いくつか気になる物件を見つけて内覧に行ってみました。当たり前ですが中古物件と比べて気持ち良さがあります。

どの物件でも設備などは最新かつほぼ同じようなもので、特に不満はありませんでした。

中には、建売でありながら注文住宅に近いようなワンランク上の設備で差別化を図っている建売業者もあります。そういう物件を見に行くと「この家に住みたい！」と思ってしまうのですが、その設備の分以上に価格は割高になっており、冷静に考えると「そこまでの設備が本当に必要なのか？」と自問自答を繰り返すことになります。

例えば、風呂にテレビが付いているとか、耐震性能が高いとか、収納棚の扉がカッコいいとか、そういう類のもので、たしかに欲しいものもあるけど、不要なものもあったり、自分好みのチョイスもできません。

そういうわけで、いわゆるワンランク上の建売業者の物件も候補から外れることが多くなりました。物件価格が高くなり過ぎないように、駅からやや遠くなる物件も多かった印象です。

私としては、基本的には駅から10分以内を目指して、15分以内をマストと考えていました。

相対的に低価格な建売業者

そうなってくると、必然的に候補に挙がってくるのは、オープンハウスであったり飯田グループのような、比較的庶民的な価格帯であり、かつ物件数が多いタイプの業者の物件です。

私の候補エリアで様々な条件で絞っていくと、7割くらいはこの2社のどちらかの物件でした。シリーズ物件なので、建築中の物件が気になったとしてもよその同種の物件を内覧に行ってイメージをつかむことができます。

大抵の物件は建物が完成する前に売れてしまうので、あらかじめ物件のイメージは掴んでおき、広告に出たらすぐに判断する、という作戦を取ることになります。

値下げが前提

広告に出たばかりの物件は業者としては強気な価格設定になっています。

完成まで数か月以上あるため、売れないと完成前でも徐々に値下げしていくのです。

それを毎日のようにSUUMOでチェックし、「お、ここの物件もついに200万円下げたのか」とニヤニヤ見るのが楽しくなっていました。

中には、「もうあと200万円下がったら買ってもいいな」と思っていたところで売れてしまったりということも多かったです。

決算前が狙い目

2～3月の決算前シーズンになると、業者側の売り切りたいというモチベーションが強くなり、値下げの勢いが増してきました。

そこで、狙っていた物件が一気に300万円下がり、内覧希望を出しました。

物件決定

値下げを見つけてすぐに内覧を申し込みました。

いつ売れてもおかしくない物件であったため、この値下げで必ず売れてしまうことが分かっていました。

なので、仕事の調整をして翌日に内覧することにしました。

妻と一緒に見に行って、その日のうちに買い付け申し込みを出しました。

仲介手数料を節約できた

ここからが今回の発見です。

仲介手数料の仕組み

マイホーム購入のためにSUUMOを注意深く見てると、不動産の売買形態として「仲介」と「売主」というワードがあることに気付きます。

私は不動産投資もしているため、このワードには理解があるつもりです。

簡単に言うと、ある建築業者の建てた家を他に頼んで売ってもらう、つまり「売ることだけに」特化するのが仲介業者です。

建てた業者が他に頼むことなく、自社で販売するのが売主物件です。

仲介で物件を買うと仲介手数料が約3%かかります。

建築業者はせっかく家を作っても売れないと意味がないため、複数の仲介業者たちに営業をかけてもらい、売ってくれた業者には手数料を払ってあげるよというストーリーです。

売主物件の場合、自社で販売する業者は建ててそのまま売るので、他社に払う手数料がなく、結果的に買い手からとる3%の手数料もなくて済むのです。

ふと調べてみる

ここまでは当たり前。一般常識です。

では、新築戸建てをSUUMOで探しましょう。そのページには仲介業者が営業のために作っているページがほとんどです。

そこで例えば、建築業者が飯田グループの物件があったとしても、そのSUUMOのページを出しているのは別の仲介業者か、もしくは飯田グループの販売に特化した別の子会社だったりします。

当然、そこで申し込み、契約をしていくと仲介手数料3%はかかります。

では、、、

SUUMOで気になる物件を見つけたとき、この物件を建てた業者はどこなんだろう？その会社は販売を行っていないのかな？そう考えてみました。

業者によっては販売事業部を持っている

まず、気になった物件、買いたいなと思う物件があったら、とにかくその物件について調べてみてください。

SUUMOにはどこの業者の建築物件なのか書いていないことが多いため、SUUMOだけでは足りません。資料を問い合わせたり、不動産仲介業者に電話したり、建築許可番号などで検索したりすると、どこの業者が建てた物件なのかを調べることができます。

そして、次はその建築業者のホームページを検索して、販売を直接行っているかを調べます。

今回分かったのは、ホームページではひっそりとしか出していないのですが、いくつかの業者が全くアピールすることなく自社で販売事業を行っています。

なのに、SUUMOなどには出しておらず、あまりやる気がないかのように表示されています。

で、そのホームページには当たり前ですが自社で手掛けた物件の一覧が掲載されており、そこから申し込みと契約を希望することができます。

そのまま契約まで行くと、全く同じ物件を、SUUMOに乗せている業者から買うのと、自分でホームページから辿り着いた建築業者の販売事業部から買うのでは、全く同じ物件でも仲介手数料の分だけ出費がセーブできるのです。

この方法のデメリット

当然ながらデメリットもあります。

仲介業者はその役割から、本来は複数の物件をみながら買い手に寄り添って中立なアドバイスをすることが求められ、それが買い手にとって仲介を選択するメリットとなります。

一方で、建てた業者の販売事業部であれば、他社の物件のことは詳しくは把握していないので自社の物件だけを薦めてアピールすることになります。

そう考えると、物件を探すことに慣れて、正直言って不動産仲介業者のアドバイスとか不要ですわ、自分でもそれくらい分かってるよと感じる立場の人にはおすすめの方法です。

慣れていれば、あとは自分で物件を探して買うだけですので、どこから買うかはどうでもいい。可能なら仲介手数料がかからない業者から買いたいよ、というのが今回の私のケースです。

まとめ

私が伝えたいのは、仲介手数料がない物件を選ぼうということでは決してありません。

不動産業界のことを分かっていれば当たり前のことですが、「仲介手数料がかからない物件」を前提に探すというのは大間違いです。

手数料がかかるからこそ、メリットを享受できるというのが一応の建前です。

ただ、SUUMOで物件を探してみて、「この物件を買いたい！」と思ったときにそのまま、SUUMOから申し込みをしたり業者に連絡をするのではなく、一呼吸おいて、「この物件を作ってる業者は自前で販売を行っているのかな？」と思って調べてみる。

その１つのステップが何よりも重要です。

その結果、物件価格の3%、つまり数百万円単位で手数料を節約できる可能性があるのです。

それではまた。