某地銀でローン借り換えを打診するも却下される

こんにちは。YUMAです。

私は資産運用のひとつとして区分マンションに投資をしてます。

が、以下で紹介した通り、私には不動産投資ローンにおける信じられない冤罪の個別事情があり、人生に非常に大きなハンデを負っています。

そんな不幸な状況ですが、今回は果敢にも某地銀でローン借り換えを打診した話です。

コントロール可能な数字

区分マンション投資を始めるにあたり、投資したいと思える物件かどうかはいくつかの数字と度胸にかかっています。

いくつかの数字とは、物件価格、利回り、賃料、築年数、借入金利、返済期間、駅から徒歩何分か、などです。もちろん、物件のエリアなどの定性的な情報も重要です。

しかしながら、これらの数字のほとんどは投資を始めてしまうと動かすことができません。投資を始めるときに、「自分は本当にこれらの数字の条件で投資に踏み切るのか」を考え抜いた後は、もう後戻りできません。

唯一、投資を始めた後でも変えられる数字があります。それが借入金利です。

借入金利だけは「ローンの借り換え」というチャンスが残されており、ローンを組んだ後にさらに低い金利で貸してくれる金融機関があれば、投資効率を向上させることができます。したがって、ひとたび投資を始めた以上は、より良い条件で借り換えができないかどうかは常に模索するべきなのです。

某地銀の噂を聞き

そんな中、地銀では比較的大手とされる銀行で「非常に低い金利で区分マンションのローンを借り換えた例がある」という噂を聞いて、興味を持った私は早速電話をかけてみました。

私:「△..◇というような状況で区分マンション投資をしているのですが御社は借り換えなどは扱ってますか?」

銀行:「はい。実績があります。よろしければ資料などをお持ちになって一度お話を聞かせてください」

むむ、なかなか軽快に話が進む。。

3年分の確定申告書や物件書類などを持参し、話を聞いたところ、この地銀の提示する借り換え金利は35年のまま頭金なしで、

団信あり:1.65%
団信なし:1.20%

私が現在借り入れている金利よりも大幅に下がるため、先方にシミュレーションしてもらった結果、かなりのキャッシュフロー改善につながります。

もちろん、諸費用は数十万円単位でかかりますが、それらを加味しても大幅な投資効率改善です。そして何よりも、なんだか先方も想像以上に前向きです。

しかし、私には普通の人とは違う例の事情があります。

今までもこれがネックで何度も挫折し、結局断念するということを繰り返してきました。したがって、今回はあらかじめ私の置かれている状況を丁寧に説明し、ローン審査の前に口座開設のハードルがあることを伝えました。

私:「ということで理由は不明ですが新規に私の口座開設をしようとすると御社内でなんらかのストップがかかる可能性があります」

銀行:「分かりました。なんにしても進めてみます。口座開設の可否だけならば1~2日で結果が分かると思うのですぐにご連絡します」

やはり本人確認及び口座開設にハードルが

やはり口座開設にあたり、銀行側で何らかの懸念が出てきたようです。詳しくは聞きませんでしたが冤罪がらみに間違いないでしょう。

銀行:「確認したいのですが就職してから現在までの住所を引っ越し時期と合わせてメールしていただけますか?」

→メールしました。

銀行:「大変お手数なのですが生誕から現在までの戸籍の附票を取得していただけますか?」

→本籍から取り寄せて提出。

後日、

銀行:「事前に言われていた通り、諸々とクリアにしなくてはならない点がおありだったのですが問題ありませんでした。口座開設は可能と判断しました」

おっしゃー!!

こうなれば、通常のプロセスと同じように年収や金融資産のエビデンスを元に審査に進みます。希望が見えてきました。

借り換え不可の理由

その後、銀行担当者の上司から電話がありお伝えしたいことがあるとのこと。

銀行:「誠に申し訳ありませんが区分マンションへの融資は非常に厳しく見ておりまして、、」

結局貸してくれないそうです(笑)

理由としては以下の通りでした。

[su_list icon=”icon: warning” icon_color=”#2813a3″]

  • 区分マンションは一棟アパートと違って入居or空室のゼロイチであるためリスクを高めに見る
  • 金利を上げたり賃量を下げるなどのストレスをかけていくと収支が弱い
  • 以上から現状は一棟アパート融資のみの対応であり区分マンションは例外的に扱っているだけ

[/su_list]

このあたりの話は他の銀行でも大抵同じことを言いますね。

ただ、だったらなぜ最初に言わない⁉️😡

口座開設できるかどうかに散々手間をとらせ、シミュレーション結果までまで見せておきながら(実質的に)区分マンションの扱いはないってどういうことすか?!担当の若手行員さん使えなさすぎじゃないすか?

とまあ、こんな感じで結局は借り替えはできなかったのですが、戸籍の付票など様々な手を使えば口座開設まではたどり着けそうだということが分かったことでも収穫でしょうか。

しかし、区分マンションへの融資の姿勢はどこも厳しそうですね。時間が経てばまた変わってくるのでしょうか。ノンバンクで借りてるので不当に高い金利を少しでも下げたいです。

あと、こんなこと言うのもあれだけど地銀てやっぱり働いてる人の質が少し劣るのかな。メガバンクとかに比べると。

それではまた。