買ったばかりの区分マンションでいきなり退去!空室リスクを身をもって知ることに。

こんにちは。

先日、購入して引渡しが済んだばかりの区分マンションでいきなりの退去連絡が来ました。
約1か月後に退去となります。

都内のワンルームですが、季節的に入れ替わりが多い時期なのでしょう。

不動産投資を始めて最初の退去です((((;゚Д゚))))ガクガクブルブル

その後どうなったか? コトの顛末を書いてみます。

マンション投資で最も怖いのが空室リスク

基本的に不動産投資ではローンを活用するのが一般的です。
(お金のある人は別ですが)

私の場合、今回の物件はフルローンで購入していました。

不動産投資をするときには、毎月の家賃収入とローン支払いから、どれだけのキャッシュフローが残るか?を丁寧にシミュレーションします。

空室期間中は、家賃収入ゼロでローン支払いのみが発生するので、持ち出し(赤字)が続きます。

したがって、「事前シミュレーションでは毎月+△△万円のキャッシュフローだったのに((( ;゚Д゚)))」
ということになりえるので、空室リスクは何よりも怖いです。

賃貸管理会社の保証が使えるが、、

今回、私が物件を購入した不動産業者は賃貸管理もやってくれます。

その会社にはありがたい保証があります。
「引渡しから3ヶ月以内に退去が出た場合は、空室期間中の次回家賃を補填する」
と言うものです。

今回のケースは引渡しから1ヶ月以内なので該当しそうです。おおっ!!

問題は「次回家賃」というところ。

実はその賃貸管理会社は、物件を販売するときの資料に現状の家賃だけでなく、次回家賃というのも一緒に提示しています。
「今はxx円で貸し出しているけど、次に退去が出たら〇〇円が妥当です」という〇〇円が次回家賃です。

周辺の家賃相場や物件の築年数などを分析し、総合的に推定しているそうです。
将来的なキャッシュフローが悪化する可能性を、購入前に投資家に説明しているのでアクションとしては保守的かつ良心的です。

今回の物件では、次回家賃が現状家賃よりも1,000円低く推定されていました。

もし、「次回家賃の水準に納得できない」「今と同じ家賃、もしくは家賃を値上げして次の入居者を探したい」ということであれば、この保証の対象外となります。

空室期間と家賃値下げのバランス

この賃貸管理会社のお付き合いさせていただいている営業担当者と話しましたが、

「この地域で、この物件で、この築年数で、、、」と考えると、次回の募集家賃は1,000円下げなくてもすぐに入居者が見つかるのではないか、という流れにもなりました。
次回家賃を設定する担当者と営業担当者は異なるので、家賃相場に異なるビューを持っていることも珍しくありません。

そして、そうこう話している間に実際に次の入居申込みがすぐに入ったのです!!
(まだ連絡だけで実際に退去していないため、その希望者は部屋を内見できておらずキャンセルの可能性も十分ありますが)

ただし、退去してからクリーニングをして次の入居者が入るまでにどうしても時間がかかります。
今回のケースでは、入居がこのまま決まったとしても家賃が発生しない期間が約1か月となり、都内ワンルームの1か月分相当の家賃が入りません。

一方で、家賃を1,000円下げた「次回家賃」でもよければ、退去日翌日から次の入居者が入るまで家賃補填してくれるので1日たりとも空室がないことになります。
家賃を1,000円下げてもこの先に年間12,000円のマイナスの影響しかありませんが、ここで家賃を下げずに踏ん張って入居者を探しても、結局1か月かかると家賃1か月分のマイナスが出ます。

ということで、総合的に考えて次回家賃で空室期間の家賃を補填してもらうことにしました。

自分にとれるリスクを見極める

区分マンションに限らず、不動産投資をしていれば必ず空室リスクが表面化する局面、すなわち退去に直面します。
投資をする前にそのことを頭のなかでシミュレーションしておくことが大事です。

自分はどのリスクをどの程度までとれるのか?

東京23区内の駅徒歩7分以内、バストイレ別、追い焚き可能な給湯器あり、2階以上のワンルーム、という条件であればそこまで長く空室が続くことはありません。

それはある程度想像していたので、退去連絡を受けてもそこまでビックリしませんでした。
逆に言うと、そのような物件はリスクが低い分だけ販売価格が高く設定されており、毎月のキャッシュフローがそこまで大きくならないのです。

そのようなバランスを見ながら、自分のとれるリスクと要求するリターンを擦り合わせる事が大事です。

サラリーマンとして本業のキャッシュフローはある、家賃収入は将来的な生活の余裕に当てたいだけ(=今は収支トントンでもよい)、節税も兼ねたい、生命保険の役割も兼ねたい、、、

このように考えると、一棟アパートやファミリータイプの大型区分マンションへのリスクはとれないし、とる必要もないなあと改めて思いました。

まとめ

マンション投資を始める前に退去(空室リスク)については十分に考えておく必要があります。
空室期間が最大でも〇〇日以内なら十分耐えられそうだな、というリスク管理をしっかりしておくことが大事です。

物件の条件と周辺相場を見て、「最悪のときは、xx円くらい募集家賃を下げればすぐに借り手は見つかるだろう」というシミュレーションを購入前にしておくことも大切です。

株式や為替と違って、マンションの家賃は短期間に大きく下がることはあり得ません。
自分の住んでる家と同じ条件で、家賃が5,000円も低い物件を見つけられますか?
たいていは、数千円も下げれば借り手は見つかるものでしょう。

言いたいのは、楽観的になろうというのではなくて、その境地になるまで事前にシミュレーションしておくことが大切だということです。

想定より悪い状況でも落ち着いていられるということはどの投資でも同じくらい大切なことですよね。
それではまた!

 

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