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不動産投資（中古区分マンション） – 我が家の資産運用ツール
こんにちは。YUMAです。
今日は不動産投資について書きます。
私は現時点で都内に区分マンションを３部屋所有しています。
なぜ不動産投資を始めようと思ったのか？
ぶっちゃけ儲かるのか？
考えるべきリスクは？
始めるまでは不安でいっぱいでしたよ。
なぜ不動産投資？保有資産を分散したかった！
一番の理由は、「保有資産を分散したかったから」です。
投資理論では一番初めに勉強することですが、「卵を同じかごに入れるな」というのは何にでも使える概念です。
分散投資によるリスク分散は、ミクロ的には株式・不動産などの単一資産の中で使えますし、よりマクロ的には個人の保有資産全体にも有効な概念です。
我が家は株式の投資信託をメインに、つみたてNISA口座、企業型DC口座、iDeCo口座、特定口座で積立投資をしています。
個人年金保険なども積立型の資産運用として取り入れています。
しかし、そうすると積立投資ばかりになってしまうことがネックでした。
これまで貯金ばかりでダブついていたキャッシュをこのまま眠らせておくのはもったいないです。
余剰キャッシュは期待リターンがプラスの資産で運用して少しでも時間を有効活用したほうが良い、と考えました。
ただし、積立投資がメインではダブついたキャッシュはすぐには減らないし、積立金額を急に増やすのは株式市場のタイミングリスクをとってしまうため危険が伴います。
そう考えたことがきっかけで不動産投資について情報収集をはじめました。
不動産投資はレバレッジ（ローン）が使える投資
今の日本経済は金利が史上最低水準でありローンが組みやすい環境です。
また、始めてから実感しましたが、普通のサラリーマンがローンを組んでまともに資産投資できるのは不動産投資くらいしかないように思います。
「低コストの株式インデックスファンドの積立投資金額を１０倍にしたいからお金貸してください！」というのは、金融機関には受け付けてもらえません。
もちろん、デイトレーダーのように株や先物の信用取引でレバレッジをかけることはできますが、長期的な資産形成には向きません。
そんな中、金融機関にとって担保評価が可能な不動産投資は、わりと簡単にお金を貸してくれる投資なのです。
保有する金融資産の大小などはあまり見られず、「給料の安定性」や「会社勤めのサラリーマン」という属性が好感されるのも大きいです。
レバレッジによって資産効率を高める
企業の資産効率を測るにはROEという指標があります。
自己資本に対してどれだけの利益を稼いでいるか、を測る指標です。
投資理論で初めのほうに学習するデュポン分解というROEを構成要素ごとに分解する公式をご存知でしょうか？
デュポン分解を誤解を恐れずにシンプルに解釈すれば、会社が「健全に利益を出している」状況であれば、レバレッジ（＝借り入れ）を大きくすることでROEを上げることができます。
これは、考えてみれば当たり前です。
ある投資において「利回り(%) > 借入金利(%)」の状態であれば、借金の返済よりも利益のほうが多く手に入る事業があるということなので、ローンを増やし続けて事業を拡大しつづけることでROEを上昇させることができるのです。
この考えをシンプルに不動産投資に適用すると、借入金利よりも高い利回りで運用する物件が見つけられるか、という問題に帰着します。
もちろん、あとで述べますが不動産投資には色々なリスクが伴いますので、個人が単純にローンを組んだほうが良いとは言えません。
が、自分のリスク許容度のなかで適度なローンを利用するのは、資産形成を加速化させるのに検討すべきアプローチだと私は考えます。
区分マンション？１棟アパート？
これもよく議論されるテーマで、どちらが良いかは不動産業者によって言うことが全然違います。
どの業者も自分の得意とすることをアピールするので当然ですね。
答えは個人の状況、リスク許容度によっても変わりますが、私にとっては「区分マンション」が答えでした。
一般的には、１棟アパートのほうがハイリスク・ハイリターンの傾向です。
- 購入金額
当たり前ですが、1棟のほうが金額がデカくなるのでローンもデカくなります。
諸経費や税金の負担も大きくなります。
満室時の利回り(%)としては1棟のほうが高くなるのは事実です。
- 流動性
十分な投資期間を経たのちに、もしくは予期せぬ事態が起きたときに売却がしやすいのはどちらでしょうか？
1棟ものは金額が大きくなることもあり、区分マンションに比べて次の買い手が見つかりにくい傾向があります。
- １階部屋リスク
特に女性はそうですが１階に住みたがる人はいません。
家賃が同じであれば上の階に住みたいと思うはずです。
そのリスクをどこまで許容するかですが、１棟を買うともれなく1階部屋が付くのに対して、区分マンションであれば2階以上の部屋を選べばいいだけの話です。
本当に儲かっているの？
何をもって儲かると言うのか微妙ですが、私の場合、キャッシュフロー（＝毎月の収支）でいうと、ほぼトントンです。
マイナスではないというレベルで、それこそ1件当たり数千円程度のプラスがあるだけです。
実際には、購入時の登記費用などの諸経費、不動産取得税、固定資産税といったものを含めると、家賃収入だけでは賄えずマイナスです(´;ω;｀)
ではなぜに投資に踏み切ったのかというと、家賃収入だけでは評価できないポイントがあるからです。
- 税効果（≒節税）
勘違いしてはいけないのは、節税がメインなのではなくて、節税分も含めると収支が悪くないということです。
不動産取得時には諸経費や不動産取得税がかかり、固定資産税は毎年かかり、ローン返済には元本以外に金利分の負担がかかりますが、これらは費用として本業のサラリーマンとしての給料を減らすことになるので、課税所得が減ります。
その節税金額も加味すると実質的にはそこまで懐は痛まないのです。
また、建物には「減価償却」という仕組みがあり、古くなると価値が劣化するという前提で、実際にはキャッシュアウトがないにもかかわらず、費用計上できる項目があります。
築浅物件や投資初期の段階ではこれが特に大きいのです。
- 生命保険の代替
こちらはオマケと考えてもよいのですが、団体信用生命保険に入るので、通常の生命保険では手厚い保証を用意する必要がありません。万が一、私がなくなったりすれば全てのローンがチャラになって、残された家族には家賃収入の入る物件３軒が引き継がれます。
実際、私は毎月2000円強の掛け捨ての生命保険のみを万が一のときのヘッジツールとして使っているだけです。
（個人年金保険などの積立貯蓄型の保険には加入しています）
どんなリスクを考えるべき？
- 空室リスク
区分マンション、1棟アパートを問わず、不動産投資で何よりも怖いのは空室、つまり退去のあと次の借り手が決まるまでの家賃収入がゼロの期間です。
区分マンション投資をしている以上は避けては通れません。覚悟はしています。
この期間を如何に短くできるかは、お付き合いする賃貸管理会社の力量にもかかわってきます。
また、最大で何日くらいの空室であれば自分は耐えられるだろうか？というのは予め想定しておくことが大事です。
- 天災リスク
いつどこで火事や地震や津波が起こるかはコントロールできません。
一応、火災保険と地震保険には入っていますが、補償に限度もありますし、実際に起きたらどうなるか完全には分かりません。
コントロールできない、分からないからこそ、分散投資をするしかないのです。
地震であれば、購入する物件の地域を分散することで、全ての物件が一斉にダメになるというリスクはある程度はヘッジできます。
- 地政学リスク
北朝鮮のミサイルがピンポイントで飛んで来たら？
これもどうしようもないので地域分散しかないでしょう(笑)
まとめ
不動産投資をしてよかったのかどうかは正直に言って現時点でまだ分かりません。
数十年後に、ローンが完済するなり、物件を売却するなりしたときにはじめて分かるのだと思います。
ただ、私は冷静に、客観的に見て、自分はこの投資を正当化できるだけの合理性とリスク許容度を備えているはずです。
不動産投資に踏み出そうか迷われている方は、なんとなくで先延ばしするのではなく、一度時間をとってしっかりと情報収集し、考えてみてください。
その結果、ダメそうだと感じたならやめれば良いだけです。
「お金に働いてもらう」「時間を有効活用する」には、思考を先延ばしにしてなんとなく過ぎていく時間が一番もったいないです。
