こんにちは。YUMAです。 私は現在区分マンションを、3部屋所有してます。 今回、そのうちの１つで契約更新(２年ごと…
区分マンション1件を繰上返済（完済）した
こんにちは。YUMAです。
↑六義園に紅葉を見に行ったときの写真です。
東京大田区の区分ワンルームを繰上返済(全額)しました。
初めての無借金物件が爆誕です。
繰上返済を決めた理由
金利が上がってきていました。たぶん直近だと3%まで達していたかもしれません。
返済予定表を見ると毎月の支払額のうち結構な割合が金利に使われており、元本返済はゆっくりとしています。貸す側の思うツボですね。
金利負担ってマジで無駄だよね！ってのが以前からの考えです。
あとは、株がかなり上がっていることです。ここ数年の株の上昇率は歴史的に見て異常です。
そもそも金融緩和や財政政策をここまで拡大したことが歴史上初めて（異常）なので、株もそれに応じて上がっているという意味ではリーズナブルなのかもしれません。
これからも上がり続けるかもしれないしどこかで手痛い目に合うのか分かりませんが、少し他の資産に分散しても良いかなというのは間違いではないでしょう。
ここで株を売って繰上返済に充てた後に、株がまだまだ上がったとしても後悔はない覚悟です。
債券投資の代替効果
不動産投資はそもそも借入で行うものなので、資金のアロケーションはまた別の問題になりがちです。
しかし、繰上返済するということはキャッシュを使って保有している負債（住宅ローンの支払義務）を消すという意味で債券投資と同等の意味を持つと考えています。
毎月1万円返済するローンを100万円で繰上返済（帳消し）するということは、100万円を投資して毎月1万円を得ることと経済的に同じだからです。
経済的な効果
残債が1800万ほどありましたが一括返済しました。
残存期間は27-28年あり、毎月の金利負担は3万円前後でした。
1800万のキャッシュを使って毎月3万円（年間36万円）の支払いをなくすというのは、新たに36÷1800=2%の債券に投資することと経済的には同等の効果を持ちます(もちろん変動金利ですが)。
利回り的にどうこうの議論はありますが、単純化したところ、やはり株だけに投資するよりも債券的な投資に一部の資金を振り向けるのが適切と考えました。分散投資の考えです。
抵当権抹消について
完済すると様々な書類が送付されてきます。手続きとして残っているのは抵当権の抹消です。
完済した時点で返済は終わっているので、ローンの存在は消えていますが、登記上はまだ抵当権が残っています。この抵当権が残っているからと言って経済的に何か不都合が起こるものではありません。
しかし、もしこの物件をいつか売却しようとなった時に取引相手となる方が抵当権付きの物件を買ってくれない恐れがあります。
ということで、早いうちに抵当権の抹消手続きを行う必要があります。司法書士に丸投げすれば簡単ですが、手数料が数万円かかるので、これは全て自分で手続きしようと思います。
以前、登記住所の変更は行ったことがあるので、それと同じ手続きをして住所変更したうえで、さらに抵当権の抹消を行います。これはまた改めて記事にしようと思います。
完済証明書
今、同時並行で大阪の物件の審査待ちです。
この審査に対して、繰り上げ返済したことの証明がある方が有利ということで、完済を証明する書類を銀行に提出することになりました。
しかし、完済した後に送られてくる書類の中には完済を正式に証明してくれるような書類は見当たりません。
電話で問い合わせてみたところ、完済証明書なるものを本日中に速達で送りますとのことでした。追加費用はかかりません。
そんな瞬時に無料でしかも速達で送ってくれるなら、最初から同封しておいてくれればいいのにとは思いましたが、対応の速さには驚きました。これを今審査中の銀行に提出すれば多少は有利に働くと思われます。
ということで、抵当権抹消手続きを大阪物件の審査結果については改めて報告します。
それではまた。
