【確定申告】不動産の譲渡所得を計算!住宅ローン控除が使えず

こんにちは。YUMAです。

上の写真は竹橋の東京国立近代美術館に特別展を見に行った時の写真です。

確定申告の季節ですね。2024年は投資用の区分マンションを2件売り、1件買い、さらに自宅も買いました。

したがって、投資用物件の譲渡所得税を申告したり、自宅購入にあたり住宅ローン控除を申告する必要があります。

どちらも初めてでしたので、調べながらの作業となりました。

譲渡所得の計算

以前このブログでも書いた通り、2024年は2件の区分マンションを売却しました。

その当時はきちんと譲渡所得を計算していなかったのですが確定申告のタイミングできちんと計算しました。1万円未満は四捨五入。

台東区の物件

・購入金額=2,040万円
・売却金額=2,100万円
・減価償却累計額=472万円
・諸費用=47万円

したがって、譲渡所得は、

売却金額-(購入金額-減価償却累計額)-諸費用 で、2100-(2040-472)-47=485万円

となりました。

売却した年の年初時点で5年以上の保有であるため長期譲渡です。

なので、所得税は約15%、住民税は約5%となり、合計の税額は、約97万円となりました。

意外と高い。。減価償却を大きく取った分だけ、譲渡所得に乗っかってきますね。。

墨田区の物件

こちらも同様に計算してみます。
・購入金額=2,160万円
・売却金額=2,290万円
・減価償却累計額=441万円
・諸費用=43万円

譲渡所得は、528万円となりました。

こちらも長期譲渡なので、合計の税率は約20%とすると、合計税額は約106万円となりました。た、高い。。

あらためて売却物件の投資成果をレビュー

譲渡所得税もきちんと計算できたので投資成果を改めて振り返ります。保有期間の節税分はなしで計算します。

台東区の物件

・購入時費用(手付金を含む)=58万円
・売却価格=2,100万円
・売却時の残債=1,784万円
・売却時諸費用合計=35万円
・譲渡所得税=97万円
・保有期間の損益=固定資産税5万円/年+空室時の未回収家賃+月々の損益

6年ちょい保有したので固定資産税はざっくり5万円×6年=30万円としましょう。

空室時の損益はきちんと計算していないのですが、空室期間は1か月程度だったので仮に8万円としましょう。

月々の損益もきちんと計算していませんが、購入当初はプラス数千円でしたが、修繕積立金と金利が上がってきている今では月々の収支はほぼゼロです。仮に全期間でゼロだったとしましょう。

この前提で計算(簡便化のため購入時に全てを支出したとする)すると、

投下資本=58+30+8=96万円

売却時の手残り=2100-1784-35-97=184万円

となります。

投下資本に対するリターンは184÷96≒1.92となるので92%程度のリターンとなりました。6年ちょいで92%なので、単利計算で÷6をすれば年率15.3%程度となります。

墨田区の物件

購入時に頭金を500万円入れていました。

・購入時費用(頭金・手付金を含む)=553万円
・売却価格=2,290万円
・売却時の残債=1,455万円
・売却時諸費用合計=34万円
・譲渡所得税=106万円
・保有期間の損益=固定資産税6万円/年+空室時の未回収家賃+月々の損益

7年ちょい保有したので固定資産税はざっくり6万円×7年=42万円としましょう。

空室時の損益はきちんと計算していないのですが、退去につき空室期間は1か月未満だったので合計で2か月分くらいだったと思います。なので仮に16万円としましょう。

月々の損益もきちんと計算していませんが、購入当初は月3万円近いプラスがあったはずで、金利が上がった足元でも月々1万円以上のプラスです。

仮に月に1万円としてざっくり7年×12か月=84か月、空室2か月を引いて82か月間は1万円/月を回収したとして+82万円とします。

この前提で計算(簡便化のため購入時に全てを支出したとする)すると、

投下資本=553+42+16=645万円

売却時の手残り=2290-1455-34-106+82=777万円

となります。

投下資本に対するリターンは777÷645≒1.20となるので20%程度のリターンとなりました。7年ちょいで20%なので、単利計算で÷7をすれば年率2.6%程度となります。

低く感じますが、まあだいぶ保守的に計算しているので実際はもう少し高いはずです。

実際は節税分が乗る

保有期間中は、減価償却費や(建物にかかる)金利分や固定資産税やその他雑費が費用として計上できるため、所得を押し下げることによる節税のメリットがありました。

ここでは詳しい計算はしませんが、仮に、減価償却累計額に所得税&住民税の30%を掛けたとすると、

台東区物件では、472万円×30%=142万円

墨田区物件では、441万円×30%=132万円

は少なくとも税還付を受けているはずです。実際にはこれ以外の費用からも税還付を受けています。

これらを加えれば投資成果はさらに見栄えが増すでしょう。

住宅ローン控除が使えない!?

2024年は自宅を購入しました。

最初の年は自分で確定申告をする必要があります。次年からは勤務先の年末調整にて済ませられるため確定申告不要です。

確定申告のための必要書類をもろもろ準備しました。

我が家は新築購入で、省エネ認定住宅であり、かつ子育て世帯なので住宅ローン控除の控除対象となるローン上限金額は4,000万円です(ローン残高は4,000万円を大きく超えています)。

したがって、4,000万円の0.7%となる28万円が住宅ローン控除による減税額です。

なのですが、、、なんと今年は住宅ローン控除が使えませんした。。

理由は、住宅ローン控除の適用条件の1文「所得合計が2,000万円を超える場合は適用できません」

つまり、所得制限です。

給与所得だけでは2,000万円には程遠いので所得制限の条件は自分には関係ないと思っていました。

しかし、2024年は不動産を2件売ったため、これらの譲渡所得を合計すると2,000万円を超えてしまったのです。

盲点かつ大誤算でした。

何となくのイメージで、不動産の譲渡所得は(総合課税ではなく)分離課税なので、株や投資信託を特定口座(源泉徴収あり)で売った時のように、合計所得の計算には含めない感覚になっていました。

が、分離課税であっても譲渡所得は合計所得に含めるためこれを合わせて2,000万円という制限を突破してしまいました。

28万円を逃したのは痛すぎる。。しかも、来年また自分で確定申告をする必要がある。。めんどくさい。。

学んだこと

物件を売るときは合計所得が2,000万円を超えるのかどうかを慎重に計算する。

物件を1つだけ売るなら超えない場合でも、まとめて売ると超える場合があるので、同一年に複数売るかどうかには特に慎重になることが大事ですね。

2024年は物件を2つも売ったので合計所得が2,000万円を超えてしまいました。もし1件だけなら超えてませんでした(くそがっ!!)。

所得制限2,000万円て低すぎないか??金持ちは税優遇する必要ないという趣旨なんでしょうけど、私のように金持ちではなくても物件を売ったりしたら2,000万円超えてしまう人って結構いると思うのですが。

まあ、高い勉強代だったと諦めます。(ちなみに、どうにか経費を計上して2,000万円を割るようにできないかも考えたのですが、経費計上でどうこうできる金額ではありませんでした)

あと、追加で思ったのが譲渡所得って結構大きくなるんだなってことですね。

株の譲渡所得だとシンプルに(売った金額-買った金額)がほぼ譲渡所得そのままになるわけで、このイメージでおりましたが、不動産の場合は減価償却によって簿価を下げていくのでこの分が丸ごと譲渡所得に乗ってきます。

つまり、減価償却費で毎年節税をしていても、売るときにはこの分を譲渡所得に乗っけるので結局は税の繰り延べに過ぎないということです(勿論それは認識してましたが)。

まあ、税率の違いがあり、長期譲渡なら所得税と住民税合わせて約20%なので、減価償却費による節税の限界税率が20%以上ならトータルで節税できているわけですけども。

減価償却計上で払った税が返ってくるのは毎年ですが、譲渡所得税を納めるのは一括なのでこちらのほうが心理的なインパクトは大きいですね。。

それではまた。