こんにちは。YUMAです。

区分マンションを新たに1件買いました。買ってしまいました。審査が通るかは待ちです。

物件探し

今年に入り、立て続けに物件を2件売却したことは前に書きました。

イクメン・ファンドマネージャーがFP転身を目指すブログ

【2件目売却】ワンルームマンション

https://yuma-money.com/2024/05/investment/oneroom

こんにちは。YUMAです。1か月ほど前、保有している投資用のワンルームマンションを1件売却した報告をしました。4件保有していたので3件になってしまい、少し寂しい気持ちになったのですが、なんと今回早くも2件目を売ったのでそちらを報告します。きっかけは営業電話不動産会社からはときどき電話がかかってきます。登記簿の個人情報から電話番号は分かるためです。「ご所有のXXの物件、売るつもりはございませんか？実はある法人様が欲しがってまして」「いや、今のところ売るつもりはないです」「金額が高くてもですか？」「相当に高...

4件のうち2件を売ったので、今の保有は2件のみなのですが、何となく最近の不動産市況を見てみようと不動産業者に話を聞いていたら、、、買ってしまいました。

最近の不動産市況ですが5-6年前に比べてかなり上がってしまっており、特に東京はもはや買えないという印象です。

基本的に月の収支はマイナスが前提でマイナス幅をいくらに抑えるかという次元の話で提案を受けることになります。

ならば東京以外。

関西エリアと福岡の物件について、いくつかの業者に話を聞いてみました。関西であれば収支がプラマイゼロか、もしくはわずかプラスという物件もあります。

東京に比べて家賃が低いので、おのずと物件価格自体も低くなります。基本的にはワンルームで1,500万円前後が多い印象です。東京で同じ間取り、駅距離、築年数にすると3,000万円近くになるようです。

関西だと利回り的に東京よりも良いのですが、当然ながらそれに見合うリスクもあるわけです。ただ、話を聞いているうちに関西でも駅からの距離が遠すぎるなどを除けば、概ね東京と同じようなイメージで入居者は入るようです。もちろん全く東京と同じとはいきませんが。

ということで、利回りを重視して東京以外で探してみました。

まず福岡は面白そうな街ではあるのですが、ここ数年で一気に価格が上がってきたらしく、収支としてはプラマイゼロかちょいマイナスの物件が多めでした。

逆に、大阪・兵庫になると収支がプラスの物件も増えてきます。収支を重視して大阪・兵庫エリアで物件を探してみました。

敷金・礼金のカルチャー

今回、業者の話を聞いていて初めて知ったのですが、関西や福岡では賃貸人が入居するときに「敷金・礼金」を払わないケースが多いとのことです。

最初に敷金を取らない代わりに退去の際に原状回復のための支払いを入居者に請求するようで、賃貸管理契約できちんと縛っているそうです。保証金という名目で最初に取っているケースもあるようですが。

礼金についてもとる文化がないとのこと。礼金は主に関東の文化だそう。

2年ごとの「更新料」も関西にはないようです。

あとこれもビックリしたのですが、退去が出たときに不動産業者に新たな入居者を付けてもらうためにAD（広告費用、というかインセンティブ）が必要になるのが一般的なようです。

今、私が保有している東京の物件であれば、入居者から礼金を取り、その礼金は客付けをした不動産業者が取る仕組みになっています。

オーナーである私には礼金は入りません。

この礼金分をインセンティブとして業者に渡すことにより、業者はできるだけ早く入居者を付けてくれるわけです。

が、関西ではこのインセンティブはオーナーの持ち出しでADとして業者に支払う必要があるようです。

しかも、場合によっては家賃1か月分ではなく、1.5か月分や2か月分というケースもある模様。これは結構痛いですね。

アパート投資だとADというのは一般的だと思っていましたが、区分マンションでもADが必要だとは。

これを考慮しながら収支を計算しなくてはいけなくなります。

兵庫の物件に決定

色々見ていたら収支がプラスのものも結構あり、なんか投資したくなってきてしまい、結局、兵庫の物件を買ってしまいました。

賃貸管理契約に設備保障オプションを付けても収支はプラス。

初期費用は業者にサービスしてもらったので、最初の投資金額は手付金の10万円と購入後に請求の来る不動産取得税（10万円弱）のみ。

プラス収支で毎年の固定資産税はカバーできます。

ただし、退去が出た場合のAD費用は純粋な自腹となります。

あとは節税分が当初3年で100万円以上出ます。

かつてローン審査に落ちているがどうなるか

かつて金融機関からのブラックリストに載っていたため、ローンはおろか銀行口座の開設すらできませんでした。

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振り込め詐欺の冤罪によってブラックリスト入り。銀行口座が作れなくなった話①

https://yuma-money.com/2019/09/other/black-histry

こんにちは。YUMAです。この話はいつかブログで書こうと思っていた黒歴史です。結構まじめで重たくて過去の自分にとっては本当に苦しかった話。今現在も、そしておそらくこれからも続く悲劇です。同じ境遇の人もたくさんいるはずなので、その人たちに届けば少しでも助けになるんじゃないかなと思います。長いので何回かに分けて書いていきます。クレジットカードの審査に落ち続けるのはなぜ？７~8年くらい前になりますが、今持っているほかに追加でクレジットカードを持ちたいと思いました。今もそうですが、当時リクルートカードのポ...

しかし、今となっては住宅ローンでマイホームを買っていますし、その際に銀行口座の開設もできました。

警察のブラックリストも時効になったのかもしれません。

審査、通ってほしい。。

買うなら売るな

メリットとして収支がプラス、節税ができる、キャピタルゲインも見込める。デメリットとしては退去が出たときには多少の持ち出しが発生する、と整理しました。

しかし、これよく考えてみると既に保有していた東京の物件でも同じことが言えます。東京の物件を売って、関西の物件を買いなおすのであれば東京の物件もホールドし続けた方が良かったのではないかと反省しています。

まあ、東京の物件は修繕積立金が上がったり借入金利が上がって収支がマイナスになっていたので手放したくなってしまった気持ちはあったのですが、それ以上に価格の上昇（利回りの低下）は見込めた可能性があります。特に家賃をもう少し上げてから売れば。

ということで、投信と同じで売って買ってを繰り返すのではなく、できるだけ長期で保有した方がおのずと利益も大きくなるのだろうなと、改めて整理しました。

これからは良い条件を提示されてもスルーしていこうと思います。

それではまた。